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住宅ローン減税 H25年度税制改正でどう変わる

公開日 2013年2月2日


住宅ローン減税 税制改正の概要

  1. 平成25年末で終わる予定でしたが、4年延長されました。
  2. 各年の控除限度額を現行の年20万円から年40万円に引き上げ
  3. 最大控除可能額を現行の200万円から400万円に引き上げ
  4. 自己資金で住宅を購入した場合の控除限度額を現行の50万円から65万円に引き上げ
  5. 所得税から控除しきれなかった額の住民税控除は、限度額が97,500円から136,500円に引き上げ

注意すべきは、2014年、2015年の消費税のアップがなければ、期間の延長のみとなり、控除限度額、最大控除可能額のアップはありません。また、住宅の対価の額又は費用の額に含まれる消費税の税率が8%又は10%である場合としているので、消費税がかからない一般個人の売主から購入した場合や、増税前の購入、増税半年前の購入契約をして増税後の引渡しの場合などはローン控除拡充の対象にはなりません。

今回の改正では、期限が延長されましたが控除率1%は変わらなかったのでローンの年末残高が2000万円以下の人は控除額引き上げの恩恵はありません。マスコミは限度額の大幅引き上げを強調していますが、年末残高が2千万円以上でなければ関係ありません。

なお、認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)の場合は、控除限度額を現行の年30万円から年50万円に、最大控除可能額を300万円から500万円に引き上げられます。

詳細 所得税の住宅ローン控除(国税)

期間が平成29年末まで4年間延長されます。消費税率が予定通りH26年4月から8%に、H27年10月から10%にアップされた場合には、限度額が引き上げられます。消費税率のアップが無ければ、現状の限度額のままです。

一般の住宅の場合(認定住宅以外の住宅)

居住年(居住日) 控除期間 住宅借入金等の
年末残高の限度額
控除率 各年の
控除限度額
最大控除可能額
平成21年 10 年間 5,000万円 1.0% 50万円 500万円
平成22年
平成23年 4,000万円 40万円 400万円
平成24年 3,000万円 30万円 300万円
平成25年 2,000万円 20万円 200万円
平成26年
1月~3月
2,000万円 20万円 200万円
平成26年4月
~平成29年12月
4,000万円 40万円 400万円
注.参考のため、21年からの表にしました。
注.平成26年4月から平成29年12月までの欄は、消費税率が8%又は10%である場合の金額です。

認定住宅の場合

居住年度(居住日) 控除期間 住宅借入金等の
年末残高の限度額
控除率 各年の
控除限度額
最大控除可能額
平成21年6月
~平成23年
10 年間 5,000万円 1.2% 60万円 600万円
平成24年 4,000万円 1.0% 40万円 400万円
平成25年 3,000万円 30万円 300万円
平成26年
1月~3月
3,000万円 30万円 300万円
平成26年4月
~平成29年3月
5,000万円 50万円 500万円
注.参考のため、21年6月からの表にしました。
注.認定住宅とは、認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅をいいます。
注.平成26年4月から平成29年12月までの欄は、消費税率が8%又は10%である場合の金額です。

詳細 住民税の住宅ローン控除(地方税)

消費税率が予定通りアップされた場合には、住民税から控除される限度額が97,500円から136,500円に引き上げられます。消費税率のアップが無ければ、現状の控除限度額のままです。


居住年度(居住日) 控除限度額
平成21年~平成25年 所得税の課税総所得金額等×5%(最高9.75万円)
平成26年1月~平成26年3月 所得税の課税総所得金額等×5%(最高9.75万円)
平成26年4月~平成29年12月 所得税の課税総所得金額等×7%(最高13.65万円)
注.平成26年4月から平成29年12月までの欄は、消費税率が8%又は10%である場合の金額です。

具体例 Aさん・Bさんの場合(平成26年4月以後の購入の場合)

年収300万円のAさん 前提条件

年収:300万円
世帯構成:会社員、扶養家族2人(配偶者、子14歳)
住宅ローン:2000万円、30年、固定金利2%

所得税
年収 給与所得 所得控除 課税所得 所得税
300万円 192万円 123.2万円 68.8万円 3.4万円

住民税
年収 給与所得 所得控除 課税所得 住民税
300万円 192万円 111.7万円 80.3万円 8.4万円

所得税+住民税=11.8万円

Aさんの控除額

年数 ローン
年末残高
税額控除額 所得税から控除
しきれない額
住民税から控
除される額
実際に控
除された額
1年目 1951万円 19.5万円 16.1万円 5.1万円 8.5万円
2年目 1901万円 19.0万円 15.6万円 5.1万円 8.5万円
3年目 1850万円 18.5万円 15.1万円 5.1万円 8.5万円
4年目 1797万円 18.0万円 14.6万円 5.1万円 8.5万円
5年目 1744万円 17.4万円 14.0万円 5.1万円 8.5万円
6年目 1690万円 16.9万円 13.5万円 5.1万円 8.5万円
7年目 1634万円 16.3万円 12.9万円 5.1万円 8.5万円
8年目 1578万円 15.8万円 12.4万円 5.1万円 8.5万円
9年目 1520万円 15.2万円 11.8万円 5.1万円 8.5万円
10年目 1461万円 14.6万円 11.2万円 5.1万円 8.5万円
合計 171.3万円 85.0万円

Aさんの場合は、ローン減税額は171.3万円の計算になりますが、そもそも、所得税・住民税の納税額が少ないため税金の戻りも少なくなりました。

所得税で控除しきれなかった分は、住民税から控除されますが控除上限額があるため控除しきれずに終わっています。


年収600万円のBさん 前提条件

年収:600万円
世帯構成:会社員、扶養家族3人(配偶者、子14歳)
住宅ローン:2500万円、30年、固定金利2%

所得税
年収 給与所得 所得控除 課税所得 所得税
600万円 426万円 161万円 265万円 16.7万円

住民税
年収 給与所得 所得控除 課税所得 住民税
600万円 426万円 150万円 276万円 28.0万円

所得税+住民税=44.7万円

Bさんの控除額

年数 ローン
年末残高
税額控除額 所得税から控除
しきれない額
住民税から控
除される額
実際に控
除された額
1年目 2439万円 24.3万円 7.6万円 7.6万円 24.3万円
2年目 2376万円 23.7万円 7.0万円 7.0万円 23.7万円
3年目 2312万円 23.1万円 6.4万円 6.4万円 23.1万円
4年目 2247万円 22.4万円 5.7万円 5.7万円 22.4万円
5年目 2180万円 21.8万円 5.1万円 5.1万円 21.8万円
6年目 2112万円 21.1万円 4.4万円 4.4万円 21.1万円
7年目 2043万円 20.4万円 3.7万円 3.7万円 20.4万円
8年目 1972万円 19.7万円 3.0万円 3.0万円 19.7万円
9年目 1900万円 19.0万円 2.3万円 2.3万円 19.0万円
10年目 1827万円 18.2万円 1.5万円 1.5万円 18.2万円
合計 213.7万円 213.7万円

所得税で控除しきれなかった分は、住民税から控除されますが控除上限額があるため控除しきれないこともあります。Aさんの場合は、所得税が多かったのでほとんどの部分は所得税で還付され住民税でまかなう部分が少なく住民税控除の上限カットにあうこともなくローン減税分すべてが活用できました。

年収が同額の人でも所得控除の額はそれぞれ違うのでローン減税枠全部を活用できるとは限りません。

また、消費税のアップが無かった場合は平成25年の控除額等が継続する形です。控除額の上限が20万円ですから、Aさんの場合の税額控除の合計は、196.9万円となります。

平成25年度税制改正の大綱の概要より住宅税制を抜粋

(平成25年1月29日  閣議決定)

住宅税制

  • 住宅ローン減税を平成26年1月1日から平成29年末まで4年間延長し、その期間のうち平成26年4月1日から平成29年末までに認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)を取得した場合の最大控除額を500万円に、それ以外の住宅を取得した場合には400万円にそれぞれ拡充
  • 自己資金で認定住宅を取得した場合及び省エネ等の一定の住宅リフォームを行った場合の所得税の住宅投資減税について拡充
  • 個人住民税における住宅ローン控除について、平成26年4月1日から平成29年末までの間、控除限度額を拡充(減収額は全額国費で補てん)
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