実戦住宅ローン

当サイトには住宅ローンの組み方に関するたくさんの情報があります。ローンを決める前にこれを読めば賢い借り方が出来る可能性が広がります。


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住宅ローンの組み方

借入れ時の不安要素

住宅ローンの借入れ期間は、通常30年から35年で組む方が大勢を占めます。月々の返済の負担を抑えるために長期のローンにするのは、当然のことです。ですが、借入れ時が30歳なら返済が終わるのは60〜65歳です。借入れ時が40歳なら返済が終わるのは70〜75歳です。まずは、長期ローンを組むことに対する不安要素を洗い出して見ましょう。

  1. 収入と支出のバランスを保ち続けられるのか不安

    住宅購入世代の大半は、子供の教育費も同時にかかってきます。幼稚園から大学まですべて公立でも約1000万円、すべて私立なら約2000万円ほどかかります。

  2. 収入が上がり続けるのか

    公務員は安定的ですが、それでも民間との格差を埋める政策で収入が減ることも。民間は、大手企業でも不安定な時代です。多くの中小企業・零細企業は、更に不安定です。能力に見合う収入が得られないこともありますし、転職すると給料が下がることもあります。

  3. 定年時退職金をあてにできるのか

    一応公務員は安定的です。それでも民間との格差を埋める政策があるかも知れません。民間では雇用の形態や企業風土が変わりつつあり、将来の退職金制度も流動的です。中小零細ではそもそも退職金制度が無いこともあります。

  4. 60歳以降年金支給開始までの収入はどうなるのか

    年金支給開始年齢が65歳になるのに合わせて、定年が65歳になりつつありますが、給与はかなり減りそうです。

他にも、ケースバイケースで不安要素は色々あります。

望ましい住宅ローンの組み方

将来の収入に不安のある方におすすめなのが、元金均等返済型のローンです。
最初の返済月額が最高で段々と返済月額が減っていくタイプです。
返済は、60歳までに完了させる。
定年延長があっても60歳以降の給与は下がります。
60歳で返済を完了させるには、終了時期を60歳に持ってくるか、期間短縮型の繰上げ返済をして60歳までに返済を完了させる方法があります。月々返済額を押さえるために、超長期のローンを組んでも繰上げ返済を計画的にしていけば60歳での返済完了も可能です。万一、60歳までに返済を完了できなくても65歳定年時にはローンが終わるように65歳を借入れ期間のMAXとしておきたいです。 金融機関は、ローン返済終了時の年齢が70〜80歳程度までオーケーとしていますが、年金でローンを返す計画は無茶な発想です。
金利は、借入れ時の金利動向や経済情勢を見極めて選びます。
現在なら、当然固定金利です。直近の統計では、大手行での住宅ローン契約の9割が変動金利となっています。大間違いしている方が大勢いるようです。今月の金利を見てみると、フラット35(固定金利)が1.99%、某民間行の変動金利が0.865%ですが、この差1%弱だけで将来の金利上昇リスクを買うとは私には考えられません。

具体例

次の条件でいくら借りれるのかを調べてみました。

前提条件
返済方法:元金均等返済
初回返済額:10万円
借入期間:30年
金利種類:固定金利 金利:1.99%(H25年3月フラット35)

借入可能額:2,254万円
返済額
初回:10万円
5年後:9.4万円
10年後:8.8万円
20年後:7.5万円
30年後(最終回):6.3万円

最初から最後まで返済月額が同じ元利均等で借りた場合は、借入れ可能額が2,709万円と増えますが、返済月額は低減しません。借りれる金額は少なくなりますが、ローンが破綻する危険性が小さい元金均等返済の方がいいと思うのは私だけ?

借入可能額シミュレーションでいろいろ試してください。

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