実戦住宅ローン

当サイトには住宅ローンの組み方に関するたくさんの情報があります。ローンを決める前にこれを読めば賢い借り方が出来る可能性が広がります。


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物件の担保価値

(1)住宅ローンは、一体全体いくら借りられるのか

住宅ローンの借入可能金額は、主に次の2点から決められます。

  1. 担保価値

    物件(土地・建物)の担保価値

  2. 返済比率(返済負担率)

    年間総収入に占める年間総返済額の割合。年収により差がありますが、年収の20%~35%の範囲に落ち着きます。

(2)担保価値について

住宅ローンは購入する不動産を担保にして購入資金を借りる仕組みです。担保に出す不動産には抵当権の設定登記がなされます。
住宅ローンの返済が一定期間滞ると抵当権が実行され担保に出した不動産は競売に付されます。競売は、一般的には相場の5割から8割程度の金額で落とされます。競売を申し立てた銀行や保証会社は、競売で売却した金額から住宅ローンの残金と延滞金などの債権を回収します。

借入可能金額は、上記のようなことから返済比率から計算されるだけではなく物件の相場価額の6割から8割の掛目をされた金額となります。担保掛目を掛けるところの評価額は、金融機関によって様々です。土地の場合は相続税路線価額であったり公示価額であったり、建物の場合は新築なら建築価額の100%であったり、中古建物の場合は構造と築年数により変わってきますが担保価値は低く見られます。

(3)担保価値と売値と借入額

格安物件の場合は、売買価額より担保価値の方が高くなることがあります。返済比率的に問題がなければ売買価額100%の融資を受けられます。ただし、そのような物件は、事件・事故物件、格安にもかかわらず業者が買わない訳のある物件ですから購入する場合には格安になっている訳を調べた方が良いと思います。

逆に高すぎる物件の場合には売値の半分以下しか借りられないこともあり得ます。いずれにしても借入可能金額は、融資の仮申込みをして借入可能金額を聞いてみないと分かりません。

(4)自己資金は2割程度は必要

以上のことから、売買金額100%分を借りられるとは限らないことや自己資金があったほうが融資審査に好印象を与えることや返済負担が減ることから、自己資金2割程度あった方が購入チャンスを逃さずに済みそうです。

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