実戦住宅ローン

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固定金利と長期国債利回りの推移

住宅ローンの固定金利(長期)は、長期国債(新発10年物国債)の利回りに連動して動きます。新発10年物国債の利回りを知ることが住宅ローンの固定金利をマスターすることにつながります。

(1)新発10年物国債の利回りとは

新発10年物国債利回りとは、新規発行の償還期間10年物の国債の流通利回りのことです。利回りとは、投資対象の購入価額とその資産の持つ収益力を総合的に表す指標です。同じ収益力(利率)の投資対象でも安く買えれば利回りは上がります。

国債の価格は、債券市場の需給関係に左右されます。景気が良くなるとか、その期待が大きくなると低利回りの国債よりも高利回りの株式などへ投資する人が増えて、国債の人気が無くなり国債の価格は下落します。その結果、国債の利回りは上昇します。反対に市場に良好な投資対象が無ければ国債の買い手が増えて、価格は上昇して利回りは下落します。

新発10年物国債は、国が発行する債権で流動性が高く取引量も多いため、市場の傾向が現れやすいです。そのような事から長期金利の指標として一般的に利用されています。

(2)新発10年物国債利回りと長期金利の関係

上述のように、新発10年物国債は、流通市場での人気により需要(買い手)と供給(売り手)のバランスが変動し利回りに影響します。住宅ローンや設備投資資金など長期資金の金利は、経済環境、金融政策、海外金利動向など投資に関わるすべての要因の影響を受けますが、将来に対する予想(期待)も要因の一つです。景気がよくなれば個人の消費や投資が増え、企業は設備投資を積極的に行い長期資金への需要が高まり、長期金利が上がります。景気が上昇しそうな気配だけでも金利は上昇します。逆に、景気が悪化しそうなら金利の低下を招きます。
このように、長期金利である住宅ローンの固定金利は、新発10年物国債の利回りと密接に関わっています。

(3)[最新] 固定金利と新発10年物国債利回りの推移

固定金利を代表して「フラット35(借入期間20年~35年、融資率9割以下の場合)」の金利を採用しています。

長期国債利回り(10年)と固定金利(フラット35)の推移グラフ 過去1年間 長期国債利回り(10年)と固定金利(フラット35)の推移グラフ 過去10年間 国債10年物利回り(日次)

この国債10年物利回り(日次)グラフを見れば、来月のフラット35の金利が概ね予想できます。

金利表

フラット35(借入期間21年以上35年以内):融資率(借入金額/売買金額)が9割以下で、かつ団信を付けていない場合の金利です。
長期国債(10年):月初の金利を表示しています。
(フラット35の金利は、取扱い金融機関によって異なるため最多金利を採用しています。)
2019年フラット35長期国債(10年)
1月1.13%-0.023%
2月1.11%-0.019%
3月1.07%-0.004%
4月1.07%-0.070%
5月1.09%-0.049%
6月1.07%-0.088%
7月0.98%-0.140%
8月0.97%-0.131%
9月0.91%-0.266%
10月0.91%-0.139%
11月
12月
2018年フラット35長期国債(10年)
1月1.16%0.052%
2月1.20%0.095%
3月1.16%0.052%
4月1.15%0.042%
5月1.15%0.040%
6月1.17%0.050%
7月1.14%0.035%
8月1.14%0.129%
9月1.19%0.127%
10月1.21%0.139%
11月1.25%0.127%
12月1.21%0.093%



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