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変動金利

(1)変動金利の仕組み

  1. 半年毎に金利が見直されます。
  2. 金利は、短期プライムレートの動きに連動しています。

    短プラは、日銀の金融政策の影響を強く受けます。

  3. 返済途中に金利タイプを変更する事は、多くの金融機関で可能となっています。

    変動金利から固定金利特約型(期間選択型)へ

  4. 多くの金融機関が返済月額の変更を5年毎とし(5年ルール)、返済額の増加はそれまでの返済額の25%アップを上限としています(125%ルール)。

    すべての銀行がこれらのルールを取り入れているわけではありません。

    これらのルールの注意点は、金利の上昇幅が大きい場合に、未払い利息の発生があることです。5年ルールや125%ルールがあると急激な返済額の上昇が無い反面、ローンの終了時期を迎えても残金が残ってしまうこともあります。

下図は、5年ルールの無い場合とある場合の返済額イメージ図です。シミュレーションの数値を元にグラフ化していますので正確なイメージ図です。

5年ルールありの場合   5年ルールなしの場合
前提条件:
変動金利
半年毎に金利が0.1%ずつアップし続ける。
当初金利:1%
借入金額:3千万円
返済年数:30年
元利金等返済

(2)変動金利の特徴

  1. 金利の変動により返済額が増減します。

    返済額の変更は、5年ルールがあれば5年毎に、無ければ半年毎です。

  2. 将来の金利が不明ですから、将来の返済月額や総返済額がいくらになるかも不明です。
  3. 通常の場合、変動金利は、契約時において他のどの金利タイプより金利が低くなります。

    金利が低水準にある場合、多くの方が将来の高金利を嫌気して固定金利が選択されますが、低金利の利益をとことん得るためには、金利上昇時のリスクを覚悟して変動金利の選択もありえます。リスク回避策が不十分だと金利上昇が一定ラインを超すと家を手放すことになります。

  4. ほとんどの金融機関(約95%)がこの金利タイプを扱っています。

(3)変動金利のメリット

金利が下がれば利息が少なくなるので、返済月額が低くなります。

(4)変動金利のデメリット

  1. 金利が上がれば利息が多くなり、返済月額が高くなります。
  2. 金利上昇の度合いによっては未払利息が発生し、最悪、ローンの終了時期になっても支払いは終わりません。

(5)変動金利の最適なケース

金利が高い水準にある時期や下降期にある場合など、将来的に金利が下がることが予想できる時期にこの金利型を選べば他の金利型よりも総返済額が低くなります。

なお、固定金利の指標になる長期金利は市場の思惑(期待や不安)を先取りするので、変動金利の指標となる短プラの動きと一致しません。
金利が上がったら変動から固定に乗り替えようと思っても、変動が上がり始める頃には固定は既に上がってしまっています。

下図は、短期プライムレートの過去30年間の推移ですが、矢印のような金利が高い水準から下降期の時に変動金利が選ばれます。

短プラ30年間の推移より
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