実戦住宅ローン

当サイトには住宅ローンの組み方に関するたくさんの情報があります。ローンを決める前にこれを読めば賢い借り方が出来る可能性が広がります。


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住宅ローンの借換え

借換えの目的は、金利の高いローンから金利の低いローンに借り替えて金利返済分を圧縮するために行います。
結果として、月々の返済額を減らしたり、借入れ期間を短縮したり出来ます。
得を求めて行う借換えのはずが、思わぬ損を招くこともあります。
部分部分の損得ではなく、全体を俯瞰して全体的な損得で判断することが大切です。


住宅ローン借換えの注意点

  1. 住宅ローン控除の残り期間がまだあるなら再適用を受けられるようにする。

    従前の減税残期間を引き継ぐには、新たなローンも住宅借入金等特別控除の要件に当てはまることが必要です。

  2. 借換え後の返済期間は、今までのローンの残りの返済期間を超えられないという原則(例外あり)

    残りの期間が20年なら、借り換え後のローンの返済期間は20年が限度となります。

  3. 借換えの費用と借換えで得する金額を天秤にかけてどれだけメリットがあるかを事前に知ることが必要です。
    • 全額繰上げ返済時の手数料の有無や過多

      借換えは、現在のローンを全額繰上げ返済して、新たなローンに組み替えることに他なりません。全額繰上げ返済を借り入れ時期から短期間で行うと高額の手数料が必要になるローン商品があるので今のローンの契約書等を調べる必要があります。

    • 借換え時の費用はいくらかかるのか。

      借換え前の金融機関と借り換え後の金融機関に具体的に聞かないと分からない部分があることや借換え金額や 抵当権の抹消件数と設定件数等によって費用は変動します。計算しないと概算金額さえもはっきりとは分かりませんが、数十万円はかかります。


      借り換え費用の内訳

      • 金銭消費貸借契約(ローン契約)に貼る収入印紙代
      • 元のローンの抵当権抹消登記費用
      • 借換え後のローンの抵当権設定費用
      • 借換え後のローンの融資手数料、保証料

        金融機関やローンの種類によって融資手数料や保証料の有無や金額の違いがあります。また、元のローンの保証料の一部が払い戻されます。

      • 団体信用生命保険料

        保険料が金利に含まれている場合は保険料を別途支払う必要はありません。なお、火災保険はこれまで加入していた保険を利用すれば費用は発生しません。

得する借り換え

  • 固定金利のローンから低い固定金利に借り換える。
  • 変動金利のローンから低い変動金利に借り換える。
  • 金利のボトム圏、または、金利動向が上昇に転じた時に変動金利のローンから固定金利に借り換える。
  • 金利のピーク圏、または、金利動向が下降に転じた時に固定金利のローンから変動金利に借り換える。

損する借り換え

問題の無い借り換えの逆になりますが、念のため書いておきます。

  • 金利の高いローンに借り換える。(書くのやめようかと思いましたが流れで一応)
  • 金利のボトム圏、または、金利動向が上昇に転じた時に固定金利のローンから変動金利に借り換える。
  • 金利のピーク圏、または、金利動向が下降に転じた時に変動金利のローンから固定金利に借り換える。

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